CORONA CRISIS: WAT ALS JE HUURDER DE HUUR NIET MEER KAN BETALEN EN BTW PERIKELEN
Door de Corona crisis zullen veel verhuurders de komende tijd geconfronteerd worden. Vooral met huurders die niet langer op tijd of hooguit maar deels in staat zijn om de – veelal met BTW belaste – huur van hun bedrijfsruimte of kantoorruimte te betalen. Vooral waar het gaat om de horeca, het hotelbedrijf en winkelruimte is de pijn voelbaar. Naast dat de huurder niet betaalt, dient de verhuurder dan de in rekening gebrachte BTW wel tijdig af te dragen.
Huurovereenkomst ontbinden of een betalingsregeling aanbieden?
De verhuurder heeft bij het niet betalen van de huurpenningen door de huurder in beginsel het recht de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Hoe dit in zijn werk kan gaan – ook onder de huidige omstandigheden – lees je in het artikel Huur bedrijfsruimte: wat als mijn huurder de huur niet meer kan betalen als gevolg van de Coronacrisis? van mijn kantoorgenoot Koen Klaasen. Maar ontbinding van de huurovereenkomst is niet altijd de oplossing. Een nieuwe huurder die wel de huur kan betalen, is nu niet snel gevonden.
Gedwongen door de situatie zullen veel verhuurders moeten gaan meedenken met hun huurders. Specifiek zij die vanwege de Corona crisis tegen liquiditeitsproblemen aanlopen. Verhuurders zullen bereid moeten zijn om mee te werken aan betalingsregelingen. Hieronder bespreek ik aan welke mogelijkheden wel én niet gedacht zou kunnen worden.
Uitstel van factureren door corona crisis?
Een praktische oplossing lijkt op het eerste gezicht om af te spreken dat de verhuurder enige tijd niet, maar pas later, zal factureren. Dit om op die manier de huurder enige lucht te geven voor het nakomen van de verplichting tot het betalen van de huur. Waarbij dan de gedachte is dat de verhuurder hiermee ook geholpen is. Dit omdat zolang hij geen factuur opmaakt hij ook geen BTW zal hoeven af te dragen.
Echter, een factuur dient op grond van de Wet op de Omzetbelasting 1968 te worden uitgereikt uiterlijk op de 15e dag van de maand volgende op die waarin de levering of de dienst is verricht. Een afspraak om niet tijdig te factureren hoewel de verplichting om te betalen voor de levering of de dienst verbintenisrechtelijk wel blijft bestaan, is in strijd met de wet en dus niet aan te raden.
Wijziging van de huurovereenkomst
Een gedachte zou kunnen zijn dat huurder en verhuurder afspreken dat in afwijking van de huurovereenkomst de huur voorlopig niet per maand, maar per kwartaal verschuldigd wordt. Dit door middel van een schriftelijke wijziging van de huurovereenkomst vanwege de Corona crisis en dientengevolge liquiditeitscrisis bij huurder. Zodat derhalve ook per kwartaal gefactureerd kan gaan worden. Voor de verhuurder die de BTW aangifte per maand indient, brengt dit met zich mee dat hij enkele maanden later het bedrag van de BTW over de huur zal hoeven afdragen.
Een verdergaande gedachte is dat de verhuurder instemt met een gedeeltelijke en/of tijdelijke huurverlaging. Of zelfs met een volledige (tijdelijke) vrijstelling van de verplichting om huur te betalen. Dan zal een factuur voor een lager bedrag opgemaakt moeten worden. Het aan BTW af te dragen bedrag vermindert dan evenredig.
In alle gevallen zal wel telkens afgewogen moeten worden of de gekozen wijziging van de huurovereenkomst voldoende zakelijk is. Tevens of de toets der kritiek van de inspecteur van de belastingdienst kan doorstaan. Maar veelal zal bepleit kunnen worden dat een crisis regels kan breken. Wij helpen u met deze en andere vragen graag verder.
Mr. H.A. (Hans) Wiggers
Advocaat-belastingkundige
Mr. H.J.D. (Henk-Jan) ter Waarbeek
Advocaat