De hinkstapsprong in het planschaderecht

Gemeenten roepen het vaak over zichzelf af, dat de bestuursrechter er eens stevig de liniaal langs legt. Waarom is het zo moeilijk om standpunten bij te stellen, vooral als duidelijk is dat het mis gaat? En waarom wordt geen gebruik gemaakt van geboden mogelijkheden om fouten te herstellen?

De appellant had in 1997 een woning gekocht. In 2012 kwam er een bestemmingsplan, dat nabij zijn perceel een nieuwe woonwijk van 185 woningen mogelijk maakte.

Het planschadeverzoek van appellant werd afgewezen, omdat de schade volgens de gemeente voorzienbaar was.  Volgens de planschadeadviseur kon een koper de verandering voorzien omdat de mogelijkheid van woningbouw was opgenomen in een structuurschets uit 1991.

In 1994 was een bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld, waarbij de bewuste gronden een agrarische bestemming hielden. In bezwaar adviseerde de bezwaarcommissie dat aan een bestemmingsplan meer betekenis moet worden toegekend dan aan een voorafgaande structuurschets. Nu in het bestemmingsplan niet naar het beleid uit de structuurschets was verwezen, was de afwijzing volgens de bezwaarcommissie onvoldoende gemotiveerd.

De planschadeadviseur bleef in een nader advies bij het standpunt. De gemeente vroeg ook advies aan SAOZ. SAOZ wees op een uitspraak van de Raad van State uit 2009 en kwam tot de conclusie dat de koper gelet op het toentertijd geldende bestemmingsplan geen rekening had hoeven te houden met woningbouw. De gemeente volgde de planschadeadviseur, verklaarde het bezwaar ongegrond en vergoedde slechts wat proceskosten.

Appellant stelde beroep in. De rechtbank kwam op dezelfde gronden als de bezwaarcommissie en de SAOZ tot het oordeel dat de koper er geen rekening mee hoefde te houden dat er woningbouw kon komen. In een tussenuitspraak kreeg de gemeente de gelegenheid het gebrek te herstellen. Uit de einduitspraak bleek dat de gemeente had bericht, dat zij van de herstelmogelijkheid geen gebruik maakte. De rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde het besluit en droeg de gemeente op een nieuw besluit te nemen.

De gemeente stelde hoger beroep in en betoogde dat de schade wel voorzienbaar was geweest. De Raad van State hechtte ook betekenis aan het feit dat in het bestemmingsplan geen enkele verwijzing naar de structuurschets was opgenomen. Het ten tijde van de koop geldende planologisch regime liet geen woningbouw toe, en appellant hoefde daarmee geen rekening te houden. Het hoger beroep van de gemeente wordt afgewezen.

De appellant had incidenteel hoger beroep aangetekend, omdat hij een verdergaande vernietiging van het besluit wenste. De hoogte van het schadebedrag was volgens hem te laag. Bij hem was de schade vastgesteld op 5,32% van de waarde van het perceel en bij de buurman op 5,83% van de waarde, terwijl hij meer last kreeg van de nieuwe wijk dan die buurman. Ook bestreed appellant het oordeel van de planschadeadviseur, dat appellant voordeel had van een nieuwe groenstrook.

De Raad van State herhaalde dat de gemeente van een rapport van de planschadeadviseur mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Omdat in het rapport ten onrechte is vermeld dat appellant voordeel geniet van de groenstrook en niet inzichtelijk is gemaakt waarom appellant een procentueel lagere planschade lijdt dan de buurman, mocht de gemeente niet op het rapport afgaan. Dit onderdeel is gegrond.

De gemeente had ter uitvoering van de uitspraak van de rechtbank een nieuw besluit genomen. Daarin werd overwogen dat nieuwbouw aan de rand van de bebouwde kom een normale maatschappelijke ontwikkeling is. De planschade bedroeg volgens de planschadeadviseur 5,3% van de waarde van het perceel van appellant. Onder verwijzing naar een uitspraak van de Raad van State uit 2016, waarin wordt gesteld dat bij inbreiding een drempel tot 5% mogelijk is, had de planschadeadviseur in dit geval geadviseerd om 4% van de schade voor risico van appellant te laten. Dit leidde tot een tegemoetkoming van € 6.200,–.

Volgens de Raad van State kleefden aan het nieuwe besluit dezelfde gebreken als aan het vorige besluit. Ook het nieuwe besluit wordt daarom vernietigd.

De appellant betoogde dat de gemeente had gekort met een te hoog risico en ten onrechte had verwezen naar de uitspraak uit 2016. In zijn geval was geen sprake van een inbreidings-, maar van een uitbreidingslocatie. De Raad van State gaf appellant daarin gelijk. De planschadeadviseur en de gemeente hadden de drempel ten onrechte afgeleid van een normaal maatschappelijk risico van 5%, dat in beginsel heeft te gelden bij inbreiding.

Tijdens de zitting voerde de appellant onweersproken aan dat de gemeente in drie vergelijkbare gevallen het minimumrisico van 2% had aangehouden. Toetsing aan de criteria leidt niet tot een hogere drempel voor appellant. Nu de gemeente geen rechtvaardiging heeft gegeven voor het verschil in behandeling, is de hogere aftrek voor appellant in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

Het incidenteel hoger beroep van appellant wordt toegewezen en de Raad van State doet de zaak zelf af. De Raad van State stelt de planschade ex aequo et bono op € 28.200,–, hetgeen neerkomt op een waardedaling van 6% van het perceel. Hiervoor geldt het forfaitair normaal maatschappelijk risico van 2%, zijnde € 9.400,–. De gemeente moet een tegemoetkoming vergoeden van (28.200 -/- 9.400 =) € 18.800,– plus wettelijke rente vanaf 2014.

Is het verwonderlijk dat de kosten voor planschade zo oplopen? Had deze uitslag er, gelet op de adviezen van de bezwaarcommissie en de SAOZ, niet meteen kunnen komen?