HUUR BEDRIJFSRUIMTE: WAT ALS MIJN HUURDER DE HUUR NIET MEER KAN BETALEN ALS GEVOLG VAN DE CORONACRISIS?
Dat de Coronacrisis inmiddels verstrekkende gevolgen heeft voor het maatschappelijke en het zakelijke verkeer moge duidelijk zijn. Bepaalde sectoren worden daarbij onevenredig hard geraakt. Denk bijvoorbeeld aan de horeca, theaters, musea en een groot deel van de retail. En wat dacht u van de voetbalclubs op het hoogste niveau die hun stadion huren maar als gevolg van het stilleggen van het profvoetbal (en de bijbehorende horeca) geen inkomsten meer hebben om de huur te voldoen? Die situatie doet zich momenteel voor bij Vitesse en de huur van het Gelredome (zie: https://www.gelderlander.nl/arnhem-e-o/vitesse-wil-huur-stadion-niet-betalen-conflict-met-huisbaas-gelredome~a8609314/).
Het standpunt van de verhuurder in die kwestie is volgens De Gelderlander simpelweg dat Vitesse maar ‘een buffer moet hebben’. Ik interpreteer die stelling aldus, dat de verhuurder van oordeel is dat de gevolgen van de Coronacrisis (volledig) vallen onder het ondernemersrisico van Vitesse. De vraag is of dit standpunt juridisch houdbaar is. Daarover gaat dit blog.
Huur bedrijfsruimte in Coronacrisistijd
De kans is groot dat u niet de verhuurder bent van een voetbalstadion. Vermoedelijk bent u verhuurder van een 290-bedrijfsruimte (detailhandel) of 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). Ook u wordt wellicht geconfronteerd met een huurder die stelt de huur niet meer te kunnen betalen als gevolg van de Coronacrisis. Moet u daar genoegen mee nemen?
Het antwoord op die vraagt luidt in beginsel ontkennend. Huurder en verhuurder hebben immers een overeenkomst op grond waarvan de huurpenningen telkens tijdig dienen te worden voldaan en afspraak is afspraak. Daar staat tegenover, dat de crisis waarin wij zijn komen te verkeren er wel één van bijzondere aard en omvang is. De noodzakelijke overheidsmaatregelen raken – de horeca als voorbeeld nemende – zowel de huurder als de verhuurder in hun contractuele kernverplichtingen. Voor de verhuurder is dat het verschaffen van huurgenot en voor de huurder het betalen van de huurprijs die daartegenover staat. Verhuurder kan vanwege de van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca het huurgenot niet meer verschaffen en de huurder kan de huur als gevolg van het geheel of gedeeltelijk uitblijven van omzet niet meer betalen. Is het bij dit samenstel van omstandigheden verstandig om als verhuurder op uw strepen te gaan staan en – desnoods met tussenkomst van de rechter – de huurpenningen te innen en zelfs de huurovereenkomst te laten ontbinden? Mij dunkt van niet. Die procedure is namelijk zeker geen gelopen race. De huurder, aan wie ook buiten crisistijd al wat meer bescherming toekomt dan de verhuurder, zou zich met de volgende middelen wellicht met succes kunnen verweren tegen de vordering van de verhuurder.
Huurgenot
Zoals hiervoor reeds aangestipt, zou de huurder zich erop kunnen beroepen dat de verhuurder in gebreke is met het verschaffen van het huurgenot en dat om die reden de huur geheel of gedeeltelijk niet verschuldigd is. Het is evenwel de vraag of dit beroep standhoudt. Het niet kunnen verschaffen van het huurgenot is immers niet het gevolg van het handelen of nalaten van de verhuurder maar van een van overheidswege opgelegde verplichte sluiting (nog steeds als voorbeeld de horeca nemende). Mij komt voor dat de gevolgen van dat besluit en dus de oorzaak van het niet kunnen leveren van het huurgenot in redelijkheid niet volledig voor rekening van de verhuurder dient te komen.
Overmacht door Coronacrisis
Ook een beroep op overmacht door de huurder is niet ondenkbaar. De wet bepaalt dat een tekortkoming – in dit geval het niet kunnen betalen van de huur – een schuldenaar niet kan worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan zijn schuld of krachtens de wet of de in het verkeer geldende opvatting voor zijn rekening komt. Hebben we het over de van overheidswege verplichte sluiting van het gehuurde, dan is een beroep op overmacht zeker niet op voorhand kansloos.
(Gedeeltelijke) ontbinding huurovereenkomst
Zowel huurder als verhuurder kunnen zich tot de rechter wenden met het verzoek de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
Aan een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder op de enkele grond dat huurder de huurpenningen niet of niet volledig voldoet, kleven de nodige risico’s. Los van de hiervoor besproken verweermiddelen van de huurder, kan deze zich erop beroepen dat er sprake is van een tekortkoming (het niet betalen van de huur) die van dusdanig bijzondere aard is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt of van voldoende gewicht is. Of een dergelijk beroep standhoudt is wederom afhankelijk van de omstandigheden van het specifieke geval en komt neer op een afweging door de rechter van die omstandigheden op grond van de redelijkheid en billijkheid.
Concluderend
Uit het voorgaande blijkt dat een beroep op betalingsonmacht van een huurder door de verhuurder niet zonder meer kan worden gepareerd met een verwijzing naar het ondernemersrisico. De bijzondere en uiterst verstrekkende overheidsmaatregelen als gevolg van de Coronacrisis maken deze situaties complex. Van geval tot geval zal moeten worden bekeken of de huurder of de verhuurder gelijk heeft, of dat de juridische waarheid wellicht ergens in het midden ligt. De aanstondse reactie van de verhuurder van het Gelredome is dan ook veel te kort door de bocht.
Juist vanwege de onzekerheid die deze crisis met zich meebrengt, zowel sociaal-maatschappelijk als juridisch, is mijn advies wanneer u zich geconfronteerd ziet met een huurder die de huur geheel of gedeeltelijk niet meer kan voldoen, te trachten in onderling overleg tot een regeling te komen op grond waarvan de relatie kan worden voortgezet.
Het is voor de bepaling van uw onderhandelingspositie verstandig om u goed te laten adviseren nog voordat u de onderhandelingen met de (ver)huurder start. U kunt daarvoor contact opnemen met onze huurrecht advocaten.
Meer over o.a. de BTW-perikelen en uitstel van facturatie van de maandelijkse huur vindt u in dit blog van mijn collega Henk-Jan ter Waarbeek.