Komt een huurder van bedrijfsruimte in aanmerking voor huurkorting wegens corona? Vervolg
De pijn van de coronapandemie moet worden verdeeld, maar hoe dan?
In een eerder blog is al gesteld dat rechtspraak over dit onderwerp verdeeld was. Daarnaast had de rechtbank Roermond aan de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen gesteld. In de door deze rechtbank te beoordelen zaak was er sprake van een eigenaar, een hoofdhuurder (Heineken) en een onderhuurder (horecaexploitant). Heineken had aan de onderhuurder laten weten twee maanden huur kwijt te schelden als tegemoetkoming in de schade van zijn onderhuurder. Heineken vroeg toen aan de verhuurder om één maand huur voor zijn rekening te nemen. De verhuurder, zelf ook horecaexploitant, was daar niet toe bereid. Hij wilde zijn concurrent niet sponsoren.
De door de rechtbank gestelde vragen zijn door de Hoge Raad in een arrest van 24 december 2021 beantwoord.
De eerste vraag: Vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
Ja, zegt de Hoge Raad, in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten. Huurder en verhuurder hadden er in de huurovereenkomsten die vóór die datum zijn gesloten geen rekening mee kunnen houden dat de overheid maatregelen zou nemen in verband met de coronapandemie en ook niet dat die maatregelen de exploitatie van het gehuurde geheel of gedeeltelijk zou beperken. Dit antwoord geldt voor alle huurders die voor hun omzet afhankelijk zijn voor de komst van publiek. Dus ook voor winkelruimte, kappers e.d. De rechter kan in een dergelijk geval de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor huurovereenkomsten die ná 15 maart 2020 zijn gesloten moet per geval worden bekeken in hoeverre een verzoek om huurprijsvermindering kan worden gehonoreerd.
De tweede vraag: Hoe moet die huurprijsvermindering worden berekend?
Hierover werd in de lagere rechtspraak verschillend gedacht. De Hoge Raad heeft hiervoor een model ontwikkeld, de zogenaamde ‘vastelastenmethode’. Dit is een stappenplan waarmee wordt berekend met welk percentage de verschuldigde huurprijs per huurtermijn moet worden verminderd. Daarbij spelen de vaste lasten, de aanspraken van de huurder op TVL en de omzetdaling een rol. De uitkomst van deze optel- en aftreksom is “het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel” zoals de Hoge Raad dat formuleert. Dit nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en huurder.
Daarmee zijn we er nog niet, want – zo stelt de Hoge Raad – de redelijkheid en billijkheid kan meebrengen dat op grond van de hoedanigheid of de financiële positie van huurder of verhuurder kan worden afgeweken van deze half/half-verdeling.
Derde vraag: Is de door de overheid opgelegde sluiting van de horeca een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW?
In veel gevallen die inmiddels door de rechter zijn beoordeeld is op basis van dit criterium geoordeeld. Het zou dan gaan om een gebrek waarvoor de verhuurder moet instaan. Dit uitgangspunt is volgens de Hoge Raad onjuist. De sluiting van horeca/winkels betreft immers geen gebrek aan de verhuurde zaak zelf. De huurder mag ook niet verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen in de exploitatie vrijwaart.
Als de huurder zich in een procedure tegen de verhuurder op het criterium ‘gebrek’ heeft gebaseerd, kan de rechter volgens de Hoge Raad de huurder in de gelegenheid stellen om zijn stellingen aan te passen.
Alles nu duidelijk?
Niet op alle punten is duidelijkheid verstrekt door de Hoge Raad. Niet volstaan kan worden met de vastelastenmethode zonder de persoonlijke omstandigheden in acht te nemen. Ook is niet duidelijk in hoeverre omzet uit internetverkoop meetelt bij het berekenen van het omzetverlies.
Kortom: er zijn veel omstandigheden die kunnen meewegen bij het bepalen van het bedrag van de huurvermindering waarop aanspraak kan worden gemaakt.
Heeft u als huurder of verhuurder hierover vragen? Neem dan contact met ons op.